作為“代建第一股”，綠城管理保持著行業(yè)龍頭位置。
根據(jù)綠城管理發(fā)布的業(yè)績(jī)報(bào)告，2024年，其繼續(xù)保持房地產(chǎn)代建服務(wù)領(lǐng)域行業(yè)第一，代建行業(yè)市占率22.1%，較2023年進(jìn)一步提升1.7個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)9年保持20%以上的代建行業(yè)市占率。
不過(guò)，隨著代建行業(yè)從“藍(lán)海市場(chǎng)”步入競(jìng)爭(zhēng)激烈的“紅海市場(chǎng)”，綠城管理的業(yè)績(jī)也迎來(lái)了挑戰(zhàn)。2024年，綠城管理增收不增利，歸屬于公司擁有人的凈利潤(rùn)為8.01億元，同比下降17.7%。隨著競(jìng)爭(zhēng)者入局，綠城管理的代建費(fèi)用也在降低。
制圖/寇德娜
營(yíng)收小幅增長(zhǎng)，多項(xiàng)盈利指標(biāo)下滑
作為代建行業(yè)當(dāng)之無(wú)愧的“一哥”，綠城管理2024年的成績(jī)單可謂喜憂參半。
2024年，綠城管理實(shí)現(xiàn)收入34.41億元，較上年同期33.02億元增長(zhǎng)了4.2%；毛利為17.06億元，同比下降1.0%。
看似穩(wěn)健增長(zhǎng)，實(shí)則暗藏隱憂。在盈利方面，綠城管理年內(nèi)利潤(rùn)7.91億元，同比下降了19.40%；歸屬于公司擁有人的凈利潤(rùn)為8.01億元，同比下降17.7%。這組數(shù)據(jù)也體現(xiàn)了綠城管理“增收不增利”的尷尬。
細(xì)看這份成績(jī)單，輕資產(chǎn)模式依然是綠城管理的“護(hù)城河”。49.6%的綜合毛利率雖然較上年下滑2.6個(gè)百分點(diǎn)，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開(kāi)發(fā)板塊。
但問(wèn)題在于，這條護(hù)城河正在遭遇“價(jià)格戰(zhàn)”的沖擊。拆解綠城管理的收入結(jié)構(gòu)，商業(yè)代建依然是該公司最大的收入和利潤(rùn)來(lái)源，2024年的收入約27.52億元，占總收入比例80%，同比增加17.3%。不過(guò)，來(lái)自政府代建收入約6.26億元，同比減少了20.6%。對(duì)于下降的原因，綠城管理層曾在半年報(bào)中提到，“主要原因是政府新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)下降。”
此外，受節(jié)點(diǎn)等影響，綠城管理今年前3個(gè)月的代建業(yè)務(wù)，呈現(xiàn)總量領(lǐng)先、結(jié)構(gòu)分化的特征。來(lái)自中指研究院統(tǒng)計(jì)，綠城管理以882萬(wàn)平方米新簽約規(guī)劃建筑面積位列第一，遙遙領(lǐng)先第二名。但是在政府代建業(yè)務(wù)方面新簽約面積前十名名單里，不見(jiàn)綠城管理的身影。
不過(guò)，在綠城管理業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，公司管理層表示，代建行業(yè)可能將迎來(lái)新一輪機(jī)遇。今年政府工作報(bào)告提出，要加大實(shí)施城中村改造，拓寬保障房住宅再貸款、紓困“白名單”增效擴(kuò)圍、推動(dòng)好房子建設(shè)等，其中蘊(yùn)藏著很多可挖掘的代建機(jī)會(huì)。
值得關(guān)注的是，2024年，綠城管理全面提質(zhì)增效，營(yíng)銷及管理費(fèi)用從2023年的6.19億元下降至2024年的5.72億元，同比下降7.6%。
量增價(jià)跌，行業(yè)“內(nèi)卷”加劇
近年來(lái)，隨著代建企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，代建費(fèi)率持續(xù)壓縮。根據(jù)中指研究院對(duì)典型代建企業(yè)代建項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，77.7%的代建項(xiàng)目代建費(fèi)率在1%-3%之間，其中，42.7%的項(xiàng)目代建費(fèi)率僅在1%-2%之間，占比最高。
2024年，綠城管理新拓代建項(xiàng)目合約總建筑面積3650萬(wàn)平方米，同比增加3.4%。但是新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)卻同比下降10.1%至93.2億元。就在前一年，這個(gè)數(shù)字還保持著20.5%的增速。
綠城管理管理層稱，目前整個(gè)代建市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，這也導(dǎo)致代建行業(yè)費(fèi)率出現(xiàn)一定的降幅，從而影響公司利潤(rùn)。綠城管理去年的商業(yè)代建費(fèi)率保持穩(wěn)定，與上一年相比雖然有所下降，但遠(yuǎn)高于行業(yè)中位數(shù)?！跋掳肽暌壬习肽旮?，這也是向好的趨勢(shì)。”
綠城管理公告顯示，2024年上半年，新拓項(xiàng)目?jī)r(jià)格每平方米240元，隨后逐步回升至2024年全年每平方米255元；一、二線城市占比進(jìn)一步提升至58%，較2023年同期上升6個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)于未來(lái)代建費(fèi)率的走勢(shì)，綠城管理管理層判斷，短期內(nèi)費(fèi)率仍然有進(jìn)一步下降的可能，但是個(gè)別企業(yè)的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)策略是不可持續(xù)的。超低的費(fèi)率不但會(huì)影響代建企業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)，而且會(huì)影響后續(xù)對(duì)委托方服務(wù)的兌現(xiàn)。隨著行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，收費(fèi)會(huì)趨于規(guī)范化，未來(lái)代建費(fèi)的費(fèi)率應(yīng)該會(huì)逐步回歸到市場(chǎng)的合理水平。
此外，需要關(guān)注的是綠城管理應(yīng)收賬款的增加。截至2024年12月31日，該公司貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)達(dá)到11.19億元，較2023年末增加35.9%。其中，貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)4.88億元，增加120.29%，而2023年基本持平。
綠城管理稱，增加的主要原因是受房地產(chǎn)行業(yè)整體市場(chǎng)趨勢(shì)影響，部分地區(qū)銷售去化出現(xiàn)滯后，進(jìn)而影響到代建費(fèi)收款；貿(mào)易應(yīng)收款周轉(zhuǎn)率由2023年的15.1次下降至2024年的9.7次。
綠城管理層表示，2024年上半年，公司收款與經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流的情況其實(shí)不太理想，通過(guò)快速組織績(jī)效考核等方面的調(diào)整，并強(qiáng)化收款管理，下半年迅速扭轉(zhuǎn)了局面，止跌回升的趨勢(shì)非常明顯。下半年、四季度以及12月份幾個(gè)節(jié)點(diǎn)的收款，同比、環(huán)比都快速上升。
在現(xiàn)金流方面，截至2024年12月31日，綠城管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量約2.92億元，無(wú)銀行負(fù)債；有銀行存款及現(xiàn)金（不包括抵押銀行存款）15.18億元，流動(dòng)比率為1.68倍；杠桿比率（計(jì)息債務(wù)除以同期末權(quán)益總額）為0.9%。
接下來(lái)，行業(yè)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)或仍將持續(xù)，對(duì)于綠城管理等代建企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何在這中間找到利潤(rùn)與規(guī)模的平衡點(diǎn)，將成為比規(guī)模排名更重要的課題。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對(duì) 楊利
